Inspektor nemovitostí - technická inspekce bytu a domu
Nezávislá technická inspekce odhalí skryté i zjevné vady, určí jejich závažnost a odhad nákladů na opravy. Výstupem je srozumitelný protokol s fotodokumentací, který můžete použít při vyjednávání o ceně, reklamacích i plánování oprav. Jsem členem České komory autorizovaných inženýrů a techniků.
Než podepíšete kupní smlouvu nebo převezmete novostavbu, získejte jistotu o skutečném stavu nemovitosti.
Kdy využít inspektora nemovitostí?
- Před koupí bytu či domu – objektivní posouzení stavu a rizik.
- Při přejímce novostavby od developera – identifikace vad a nedodělků do předávacího protokolu.
- Před prodejem – prevence sporů, reálné nastavení ceny a podklad pro kupující.
- Při pochybnostech (vlhkost, plísně, tepelné mosty, praskliny, hlučnost, zápach aj.).
Co kontroluji?
- Konstrukce a obálka budovy: stěny, stropy, podlahy, rovinnost ploch, dilatace, omítky, zateplení, střechy a klempířské prvky, fasády, sokly a napojení detailů.
- Otvorové výplně: okna a dveře – funkce, těsnost, seřízení, parapety, připojovací spáry.
- Vlhkost a poruchy zdiva: mapy vlhkosti, kondenzace, plísně, degradace materiálů.
- Tepelné mosty a úniky tepla: orientačně vizuální kontrolou.
- Instalace (vizuálně a funkčně): elektro (zásuvky, jističe, ochrana před úrazem elektrickým proudem – vizuálně), voda/odpady (netěsnosti, průtoky), vytápění (radiátory, podlahovka – základní funkční zkouška), větrání.
- Interiér a povrchové úpravy: podlahy, obklady, spáry, sanitární vybavení, osazení zařizovacích předmětů.
- Exteriér a okolí: spádování zpevněných ploch, odvodnění, napojení vstupů, zábradlí a další detaily.
Inspekce je neinvazivní – neprovádím destruktivní zásahy. Pokud je potřeba hlubší průzkum (statik, revize elektro, kamerová prohlídka kanalizace, radon, dřevokazný hmyz apod.), doporučím specializované měření.
Jaké metody a přístroje používám
- Vlhkoměr – průzkum zvýšené vlhkosti a rizik kondenzace.
- Endoskop – nahlédnutí do dutin a hůře přístupných míst (dle možností).
- Laserový dálkoměr a měrky – ověření výměr, spádů, rovinnosti.
- Fotodokumentace – jasné označení vad v protokolu.
Co ode mne dostanete
- Protokol z inspekce (PDF) se seznamem vad a nedodělků, prioritizací (kritické / doporučené / kosmetické), fotkami a popisem důsledků.
- Odhad nákladů na nápravu hlavních vad (orientačně pro vyjednávání o ceně).
- Doporučení na další měření / odborníky, pokud je podezření na skrytou poruchu.
- U přejímky novostavby součinnost s předávacím protokolem a zápis vad přímo na místě.
Postup spolupráce
- Rychlá konzultace – pošlete odkaz na inzerát / projekt a termín.
- Nabídka a harmonogram – potvrzení rozsahu, ceny a času na místě.
- Inspekce na místě – 1–3 hod. byt, 2–5 hod. dům (dle velikosti a stavu).
- Zpráva / protokol – dodání výstupů obvykle do 48 hodin.
- Follow‑up – telefonicky projdeme zjištění a doporučení.
Kolik stojí inspektor nemovitostí?
Ceny se odvíjejí od velikosti a složitosti stavby, dostupnosti dokumentace a požadovaného rozsahu. Vždy předem nacením.
- Byt: 6 000 – 10 000 Kč
- Dům: 10 000 – 20 000 Kč
Časté dotazy
Je inspektor nemovitostí totéž co soudní znalec?
Není. Inspekce je praktická technická prohlídka pro rozhodnutí o koupi/přejímce. Znalecký posudek je formální dokument do řízení, který zpracovává soudní znalec.
Může být inspektor přítomen při přejímce novostavby?
Ano, je to běžná praxe. Vady a nedodělky zapíšeme do předávacího protokolu a dohodneme termíny nápravy.
Odhalíte úplně všechno?
Inspekce je neinvazivní. Skryté poruchy za povrchy nemusí být bez speciálního měření jednoznačně prokazatelné. Pokud existuje podezření, doporučím cílené zkoušky (např. kamerová prohlídka kanalizace, revize elektro, statik).
Jak dlouho trvá inspekce a kdy dostanu zprávu?
Byt obvykle 1–3 hod., dům 2–5 hod. Základní protokol posílám obvykle do 48 hodin.
Pomůžete s vyjednáním ceny?
Ano – součástí výstupu je orientační odhad nákladů na opravy a doporučení pro vyjednávání. V případě zájmu mohu být u jednání přítomen.
Děláte i opakované kontroly oprav?
Ano, mohu ověřit odstranění vad a doplnit protokol.
- Nezávislý pohled a jasné vysvětlení nálezů „lidsky“.
- Důraz na kritické bezpečnostní a funkční vady, ne jen kosmetiku.
- Praktická doporučení, co řešit hned a co počká.
- Možnost rozšíření o termovizi, měření vlhkosti a endoskopii.
